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Artigo07.06.2016

O Ofício Circular BM&FBovespa n° 050/2016-DP

Por:

Enrico Jucá Bentivegna; Guilherme Sampaio Monteiro; Felipe Tucunduva Van Den Berch Van Heemstede

Ofertas Públicas Voluntárias de Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário – FII (OPAC)

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Em 31 de maio de 2016 a BM&FBovespa S.A. – Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros emitiu o Ofício Circular nº 050/2016-DP ("Ofício"), estabelecendo as regras já muito aguardadas pelo mercado para ofertas públicas voluntárias de aquisição de cotas ("OPAC") relativas a fundos de investimento imobiliário ("FII") cujas cotas sejam negociadas na BM&FBovespa. 

As OPACs tornaram-se possíveis a partir das alterações introduzidas pela Instrução CVM 571 à Instrução CVM 472, a qual incluiu o §3º ao artigo 6º, prevendo as OPACs e determinando que a entidade administradora do mercado organizado na qual as cotas são admitidas à negociação estabelecesse suas regras e procedimentos. 

Desde a edição da Instrução CVM 571 já havia a expectativa por parte do mercado para a regulamentação, especialmente em decorrência do atual cenário econômico e do mercado imobiliário, uma vez que atualmente há um descolamento entre o valor a mercado e o valor patrimonial das cotas de determinados FIIs, sendo o valor a mercado inferior ao valor patrimonial, incentivando investidores a lançar OPACs pela totalidade das cotas do FII, eventualmente liquidando o FII, adquirindo os ativos imobiliários subjacentes de sua carteira a valor atrativo. 

Como esperado, as regras do Ofício se assemelham às regras da Instrução CVM 361, que regula as ofertas públicas de fechamento de capital das companhias abertas. Dessa forma, abaixo destacamos, de forma resumida, as principais disposições estabelecidas no Ofício: 

Princípios Gerais

​O Ofício estabelece os seguintes princípios a serem observados no âmbito da OPAC: 

  1. Totalidade de Cotistas e Tratamento Equitativo: a OPAC deverá (i) ser dirigida indistintamente a todos os titulares de cotas de emissão do FII; (ii) ser realizada de maneira a assegurar tratamento equitativo aos destinatários, fornecendo adequada informação a respeito do FII e do ofertante, além de (iii) prover os elementos necessários para tomada de decisão refletida e independente pelos cotistas ofertados;
     
  2. Preço, Forma de Pagamento e Ambiente de Realização: o Ofício estabelece que a OPAC deverá: (i) ser lançada por preço e condições de pagamento uniformes; (ii) ser efetivada à vista e em moeda corrente; (iii) ser realizada por meio de leilão no sistema de negociação da BM&FBovespa;
     
  3. OPAC Concorrente: os termos e condições da OPAC deverão permitir a realização de interferência ou de OPAC concorrente, formulada por terceiro que não o ofertante ou pessoa a ele vinculada, observados os termos do Ofício para tanto;
     
  4. Imutabilidade, Irrevogabilidade, Independência de Condições relacionadas ao Ofertante: a OPAC deverá ser (i) imutável e irrevogável após a divulgação de seu edital, salvo nas hipóteses estabelecidas no Ofício[1]; e (ii) poderá estar sujeita apenas a condições cujo implemento não dependa da atuação direta ou indireta do ofertante ou de pessoa a ele vinculada;
     
  5. "Tag Along": caso, após o leilão da OPAC, o ofertante, ou pessoas a ele vinculadas, detenha(m) mais de 2/3 das cotas emitidas pelo FII, o ofertante estará obrigado a se dispor a adquirir as cotas remanescentes, pelo prazo de um mês, contado da data de realização do leilão, pelo preço final da OPAC, atualizado até a data do efetivo pagamento (na forma estabelecida no edital da OPAC); e

  6. Free Float: exceto na situação prevista no item (e) acima, o ofertante será obrigado a manter, no mínimo, 1/3 das cotas emitidas pelo FII objeto da operação em circulação. 
​Vedações no Âmbito da OPAC​ 

Vedação de Negociação. Nos termos do Ofício, desde o protocolo do edital da OPAC, da divulgação ao mercado da intenção de realizar a OPAC ou da data do contrato de intermediação, o que ocorrer primeiro, até o encerramento do leilão da OPAC, o ofertante, a instituição intermediária, as pessoas a eles vinculadas, e as pessoas que eles estejam trabalhando ou assessorando, ficarão impedidas de negociar as cotas de emissão do FII objeto da OPAC.
 
Exceções à Vedação de Negociação. A vedação disposta no parágrafo acima não é aplicável nas seguintes hipóteses: (a) negociação por conta e ordem de terceiros; (b) operações destinadas a acompanhar índices de referência do setor imobiliário; (c) operações realizadas como formador de mercado; ou (d) administração discricionária de carteira de terceiros.

Documentos, Edital e Análise pela BM&FBovespa 

Documentos. Para que a OPAC seja possível e a BM&FBovespa conceda a autorização para sua realização, a instituição intermediária da OPAC deverá enviar à BM&FBovespa os seguintes documentos: (a) minuta do edital; (b) cópia do contrato de intermediação entre a ofertante e a instituição intermediária; (c) comprovante de pagamento da taxa de análise da oferta; (d) laudo de avaliação, caso o critério de definição de preço seja baseado em laudo; e (e) outros documentos, a depender da estrutura da OPAC. 

Edital. O edital que será utilizado para a OPAC, nos termos do Ofício, deverá apresentar, entre outras, as seguintes informações: (i) identificação do FII e dos principais ativos integrantes de seu patrimônio; (ii) critério utilizado para definição do preço; (iii) prazo e procedimentos para habilitação dos cotistas; (iv) declaração do ofertante sobre a manutenção ou não de eventual benefício tributário, em caso de realização da OPAC; (v) declaração do ofertante de que se obriga a pagar aos titulares de cotas em circulação, que aceitarem a OPAC, a diferença a maior, se houver, entre (a) o preço que receberem pela venda de suas cotas, atualizado nos termos do edital de OPAC e da legislação em vigor e ajustado pelas alterações no número de cotas eventualmente ocorridas, e (b) o preço por cota que seria devido caso venha a se verificar, no prazo de um ano contado da data de realização do leilão de OPAC, nova OPAC realizada pelo ofertante ou por pessoas a ele vinculadas; e (vi) declarações do ofertante e da instituição intermediária de que desconhecem a existência de quaisquer fatos ou circunstâncias, não revelados ao público, que possam influenciar de modo relevante os preços de negociação das cotas objeto da OPAC. 

Análise pela BM&FBovespa. Mediante o protocolo dos documentos necessários, a BM&FBovespa terá o prazo de dez dias úteis par analisar o edital da OPAC, possuindo o ofertante também o prazo de dez dias úteis para sanar eventuais exigências. Após o cumprimento das exigências e recebimento do edital da OPAC alterado, a BM&Bovespa terá três dias úteis para autorizar a realização da OPAC. 

Autorização do Leilão e Divulgação do Edital 

Autorização do Leilão. Realizada a análise da documentação fornecida à BM&FBovespa e aprovada a última versão do edital, o diretor de operações da BM&FBovespa autorizará a realização do leilão. Uma vez concedida a autorização, o ofertante deverá encaminhar o edital ao administrador do FII objeto da OPAC, para que este: (a) dê conhecimento da oferta aos cotistas, por meio da divulgação do edital no site do FII; e (b) elabore e torne público parecer fundamentado sobre toda e qualquer OPAC de cotas do FII, manifestando-se sobre: (i) a conveniência e a oportunidade da oferta, quanto ao interesse dos cotistas e à liquidez das cotas; (ii) repercussões da oferta a respeito dos benefícios tributários aplicáveis ao FII; (iii) planos estratégicos divulgados pelo ofertante em relação ao FII; e (iv) outros pontos que considerar pertinentes. 

Divulgação do Edital. O edital da OPAC deverá ser divulgado em até quinze dias úteis após a aprovação pela BM&FBovespa, sendo que o leilão deverá ser realizado, no mínimo, quinze e, no máximo trinta dias úteis após a divulgação do edital. Caso haja modificação da oferta, a data do leilão poderá ser prorrogada na hipótese de a alteração ocorrer após sete dias úteis da publicação do edital.
 
Conclusão
 
As regras para as OPACs são muito bem vindas pelo mercado. Podem oferecer uma oportunidade de liquidez aos cotistas de FIIs e, ainda, uma oportunidade para que ofertantes adquiram um ativo que acreditam estar subvalorizado no mercado, a partir de regras claras e baseadas em uma regulamentação já testada em ofertas de ações.


____________________________________________________

[1] O Ofício estabelece as seguintes exceções nas quais a OPAC poderá ser modificada: (i) caso a modificação resultar em melhoria da oferta em favor dos destinatários; (ii) se houver renúncia pelo ofertante de condição por ele estabelecida para a realização da OPAC; ou (iii) se a modificação ou a revogação estiver em estrita conformidade com os termos e condições previstos no respectivo edital da OPAC.​

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