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Artigo18.07.2017

Novo código de obras e edificações do município de São Paulo

Por:

Luciano Garcia Rossi; Franco Musetti Grotti; Marianna Vieira Barbosa Morselli

Anexo ao BI nº 2.463

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Está em vigor a Lei Municipal nº 16.642, publicada em 10 de maio de 2017, que aprova o novo Código de Obras e Edificações (COE) do município de São Paulo, cujo principal objetivo é tornar mais célere o processo de aprovação de projetos imobiliários, buscando a redução da burocracia interna da Prefeitura para análise e deferimento de licenciamento de obras.

Pode-se mencionar, como a primeira mudança relevante trazida pelo novo COE, a dispensa de licenciamento para (i) alteração do interior da edificação que não implique modificação na estrutura e estabilidade da construção; (ii) modificação interna que não implique na redução das condições de acessibilidade e segurança; e (iii) execução de obras e serviços de baixo impacto urbanístico, incluindo, por exemplo, construção e demolição de obras complementares à edificação com área construída de no máximo 30,00 m², substituição de material de revestimento exterior de parede, piso, cobertura ou telhado, construção de piscina em edificação residencial unifamiliar, entre outros especificados em lei. Com isso, elimina-se a necessidade de comunicação de pequenas reformas prevista na legislação anterior, conferindo maior liberdade ao particular para realização de obras e reformas de menor porte.

Em linha com o parágrafo anterior, sempre que o proprietário ou possuidor autorizar obras ou serviços no imóvel (inclusive nos casos que exigirem licenciamento municipal), caberá a eles a responsabilidade quanto à manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, das edificações e de seus equipamentos, bem como pela observância do projeto aprovado, das disposições do COE, das normas técnicas aplicáveis e da legislação municipal correlata, incluindo o Plano Diretor Estratégico – PDE e da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS. Adicionalmente, todos os pedidos de documentos de controle da atividade edilícia, submetidos à Prefeitura para análise, deverão ser subscritos pelo proprietário ou possuidor em conjunto com um profissional habilitado, os quais serão responsáveis pela veracidade das informações e documentos apresentados.

Outra alteração trazida pelo novo COE refere-se às modalidades de licenciamento municipal, as quais passarão a ser tratadas em apenas quatro grupos de licenças que abarcarão todas as atividades edilícias pretendidas pela parte interessada: (i) alvará de aprovação e execução; (ii) certificado; (iii) autorização; e (iv) cadastro e manutenção de equipamentos. Dentre as atividades passíveis de licenciamento nas modalidades acima, a nova lei traz duas novidades: a regulamentação da chamada "requalificação de edificação existente" (também conhecida como retrofit) para edificações licenciadas antes de 1992; e a previsão do "certificado de regularização" que permitirá a regularização de edificações concluídas sem a prévia emissão do Alvará de Execução.

No que se refere ao procedimento administrativo de análise e aprovação do licenciamento, o novo COE permite o indeferimento imediato do pedido quando for verificada a ausência ou insuficiência de documentação/informação exigida para aprovação do projeto. Desta forma, a parte interessada deverá garantir, antes do protocolo, que os requisitos formais foram corretamente preenchidos, incluindo documentação do imóvel, peças gráficas, levantamento topográfico e declarações de profissionais habilitados. Pretende-se, assim, a redução no acúmulo de projetos ainda pendentes de finalização, evitando-se a emissão de infindáveis Comunique-se para que se chegue ao resultado final do projeto sob aprovação.

Os prazos previstos na legislação revogada não sofreram alterações substanciais em razão do novo COE, tendo sido ampliado apenas o prazo de vigência do Alvará de Aprovação, anteriormente válido por um ano e agora emitido com validade de dois anos para solicitação do Alvará de Execução. Excepcionalmente para os processos protocolados antes da entrada em vigor do COE, o Alvará de Aprovação será expedido com prazo de três anos de validade, sendo que o mesmo se aplicará aos Alvarás de Aprovação e aos Alvarás de Aprovação e Execução já emitidos e vigentes na data da entrada em vigor do COE.

A Prefeitura Municipal de São Paulo permanecerá obrigada a se manifestar no prazo de 90 dias acerca dos pedidos de licenciamento. No caso específico do Alvará de Aprovação, decorrido o prazo de 90 dias sem manifestação da municipalidade, terá início um período de 30 dias para emissão do Alvará de Execução, após o qual a obra pode ser iniciada sob responsabilidade integral do proprietário/possuidor e dos profissionais envolvidos, para fins de adequação da obra às posturas municipais.

Por fim, no caso de execução de obra sem o licenciamento aplicável ou de forma incompatível com o projeto aprovado, o COE traz uma importante alteração referente à redução da base de cálculo da multa devida pelo proprietário/possuidor, passando a utilizar como parâmetro a "área executada" irregularmente (edificação nova, reforma, requalificação, reconstrução e demolição), e não mais a área da "unidade" edificada ou a área em "metros quadrados" da edificação. Os valores das multas passam a ser expressos em reais e não mais em U.F.M. (Unidade Fiscal do Município).

​Em vista das mudanças acima, juntamente com todas as demais regras previstas no novo COE, espera-se que o particular tenha maior transparência e objetividade na condução do processo administrativo de licenciamento municipal, e que este seja mais eficaz e desburocratizado. A nova legislação prevê, inclusive, a implantação de um sistema de gestão eletrônica para simplificação do processo administrativo, através do qual a parte interessada poderá realizar a submissão da documentação legalmente exigida e acompanhamento dos andamentos subsequentes. Conforme estipulado no COE, a sua respectiva regulamentação foi aprovada e publicada antes do final do vacatio legis de 60 dias, conforme Decreto Municipal nº 57.776/2017 publicado no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 8.7.2017. 

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