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Artigo05.09.2017

Publicada a regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas

Por:

Tiago Araujo Dias Themudo Lessa; Caio Ferreira Silva; Rafael José Lopes Gaspar; Fabio Moretti de Gois

Anexo ao BI nº 2.470

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Em 29 de agosto de 2017, o Conselho Monetário Nacional (CMN) publicou a Resolução nº 4.598 (Resolução 4.598), que regulamentou a emissão de Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) por bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo (Emissoras).

A LIG foi criada no Brasil em 8 de outubro de 2014, mediante a publicação da Medida Provisória nº 656 (MP 656), convertida na Lei nº 13.097 em 19 de janeiro de 2015 (Lei 13.097). Em razão de suas características, trata-se da versão nacional dos chamados Covered Bonds, títulos amplamente difundidos em mercados internacionais como o europeu1  e o americano. A regulamentação da LIG pelo CMN era esperada com grande ansiedade pelo mercado local desde a edição da Lei 13.907 e se insere no contexto das medidas governamentais voltadas a fomentar a oferta de crédito imobiliário no Brasil, sobretudo via redução dos custos de financiamento a tomadores.

Na sua essência, a LIG é um título de crédito nominativo e negociável emitido por determinadas instituições financeiras Emissoras, lastreado em uma carteira de ativos (cover pool ou Carteira de Ativos) sobre a qual será constituído regime fiduciário. A LIG deverá ser emitida exclusivamente na forma escritural e será depositada em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central do Brasil.

Caberá à Emissora nomear um agente fiduciário, o qual, entre outras atribuições, terá poderes gerais de representação dos investidores adquirentes das respectivas LIG (Investidores) e o dever de monitorar a atuação da Emissora na administração da Carteira de Ativos. A Emissora não poderá fazer uso dos créditos integrantes da Carteira de Ativos, muito embora possa substituí-los, desde que observadas determinadas condições de substituição estabelecidas na Resolução 4.598, em linha com o conceito de "revolvência de lastro" presente em diversas operações de securitização de créditos.

A Carteira de Ativos é considerada patrimônio de afetação, distinto e segregado, portanto, do patrimônio da respectiva Emissora (Patrimônio de Afetação). Sob esse regime, os direitos creditórios que compõem a Carteira de Ativos, bem como os demais bens e direitos a eles vinculados, não são afetados em caso de inadimplemento ou intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da Emissora, de forma que o Patrimônio de Afetação deverá ser utilizado tão somente para a quitação dos valores devidos nos termos das respectivas LIG a ele relacionadas, cabendo ao agente fiduciário o dever de administrar a Carteira de Ativos.

Analisamos a seguir as principais disposições da Resolução 4.598: 

 

Carteira de Ativos
A Carteira de Ativos poderá ser composta por: (i) créditos imobiliários; (ii) títulos de emissão do Tesouro Nacional; (iii) instrumentos derivativos; e (iv) outros ativos que venham a ser autorizados pelo CMN (artigo 66 da Lei 13.097).

Para fins da Resolução 4.598, consideram-se "créditos imobiliários" os créditos oriundos das seguintes operações: (i) financiamento para a aquisição de imóvel residencial ou não residencial; (ii) financiamento para a construção de imóvel residencial ou não residencial; (iii) financiamento a pessoa jurídica para a produção de imóveis residenciais ou não residenciais; e (iv) empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais (artigo 20 da Resolução 4.598).

No que tange à utilização de instrumentos derivativos como ativos integrantes da Carteira de Ativos, a minuta inicial da resolução que se converteu em Resolução 4.598 previa que somente poderiam ser utilizados instrumentos derivativos contratados por meio de contraparte central garantidora, o que inviabilizaria a utilização de instrumentos derivativos contratados por meio de mercados de balcão. Após conversas com participantes do mercado, a Resolução 4.598 foi publicada sem a exigência de que instrumentos derivativos sejam contratados por meio de contraparte central garantidora. No entanto, tais instrumentos derivativos deverão (i) ser destinados exclusivamente a hedge, e (ii) não possuir cláusula de vencimento antecipado relacionada às hipóteses de insolvência das Emissoras das LIG.

A Carteira de Ativos também deve cumprir com (i) requisitos de elegibilidade, (ii) requisitos de composição, (iii) requisitos de suficiência, (iv) requisitos de prazo, e (v) requisitos de liquidez, os quais estão dispostos no Capítulo VII da Resolução 4.598.

 

Limite de Emissões
As Emissoras deverão observar as seguintes condições para que possam emitir LIG:

(i)  a soma dos valores dos ativos que integram a Carteira de Ativos não pode superar:

a)  10% do ativo total da Emissora enquadrada no Segmento 1 (S1)2, conforme regulamentação que disciplina a segmentação do conjunto de instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil para fins de aplicação proporcional da regulação prudencial; e

b)  30% do ativo total da Emissora enquadrada nos demais segmentos estabelecidos pela regulamentação referida na alínea "a";

(ii) o cumprimento dos requerimentos mínimos de Patrimônio de Referência, Nível I e Capital Principal.

Consequentemente, nota-se que o titular da LIG estará exposto ao risco de crédito da Emissora e, em caso de insolvência e/ou inadimplemento da Emissora, primariamente à Carteira de Ativos e, secundariamente, à massa falida da Emissora. Manteve-se, portanto, a característica de recurso duplo (dual recourse) ao pool de ativos que lastreia a emissão bem como à instituição emissora, de forma análoga ao que as regulamentações de Covered Bonds em outras jurisdições geralmente estabelecem como ferramenta de mitigação de risco de crédito.

 

Remuneração da LIG
A remuneração da LIG pode ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, bem como em outras taxas, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas. A LIG também poderá ter valor nominal atualizado com base em índice de preços ou variação cambial.

 

Prazo de Vencimento da LIG
A LIG deve ser emitida com prazo médio ponderado de, no mínimo, 24 meses, observado que se deve apurar a média dos prazos de cada vencimento de principal e de juros, em dias corridos, ponderados pelos respectivos valores nominais.

 

Depósito Centralizado e Registro
A LIG será formalizada por um Termo de Emissão de LIG (Termo de Emissão), o qual deverá ser registrado para fins declaratórios em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado, nos termos da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013 (Lei 12.810). Independentemente do registro do Termo de Emissão, a LIG deverá ser depositada em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado, nos termos da Lei 12.810.

Os ativos que integram a Carteira de Ativos devem ser objeto de:

(i) depósito em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado, nos termos da Lei 12.810; ou

(ii)          registro em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, desde que afetados para fins de composição da Carteira de Ativos.

Os instrumentos derivativos incluídos na Carteira de Ativos devem ser registrados de acordo com a regulamentação aplicável, e devem:

(i) possuir conta própria, que não se confunda com a conta da Emissora;

(ii) estar afetados para fins de composição da Carteira de Ativos.

 

Hipóteses de Investidura do Agente Fiduciário
Toda emissão de LIG deverá contar com a nomeação de um agente fiduciário, que ficará investido de mandato para administrar a Carteira de Ativos nas hipóteses de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da Emissora, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo Banco Central do Brasil (Insolvência da Emissora).

 

Regime Especial de Amortização
Caso (i) ocorra a Insolvência da Emissora, e (ii) não ocorra o pagamento de principal da LIG no seu vencimento original, poderá incidir sobre a LIG o Regime Especial de Amortização, sob o qual se pode prever o adiamento das datas de vencimento dos pagamentos de principal da LIG, desde que assim previsto no Termo de Emissão e observadas algumas limitações impostas pela Resolução 4.598.

 

Vencimento Antecipado da LIG
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A Resolução 4.598 trouxe em seu artigo 10 uma das principais características da LIG, qual seja, a vedação imposta ao vencimento antecipado da LIG, exceto em caso de reconhecimento de insolvência da Carteira de Ativos, segundo as condições estabelecidas no artigo 36 da Resolução 4.598.

O artigo 36 da Resolução 4.598 esclarece ainda que a Carteira de Ativos deve ser considerada em situação de insolvência quando ocorrer pelo menos uma das seguintes condições sob administração do agente fiduciário:

(i)           inadimplência no pagamento de LIG, definida como:

a)            atraso de pagamento de principal superior a dois dias úteis, contado da data de vencimento, no caso de Regime Especial de Amortização que não preveja a possibilidade de seu adiamento;

b)           atraso de pagamento de principal superior a dois dias úteis, contado da nova data de vencimento, no caso de Regime Especial de Amortização que preveja a possibilidade de adiamento dos vencimentos de principal originalmente pactuados; ou

c)            atraso de pagamento dos compromissos relacionados à LIG referidos no art. 57, parágrafo 2º, exceto o pagamento de principal3 ; ou

(ii)          descumprimento do requisito de suficiência, de que trata o art. 56, por dois períodos de verificação consecutivos4.

 

Ativos Excedentes
Os ativos excedentes da Carteira de Ativos devem ser integrados à massa concursal da Emissora após a liquidação integral dos direitos dos Investidores e o pagamento dos encargos, custos e despesas relacionados ao exercício desses direitos (artigo 77 da Resolução 4.598).

 

Comentários Finais
Conceitualmente, a LIG tem por objetivo reduzir os custos de captação das instituições financeiras e, por via de consequência, ser um vetor de indução da ampliação da oferta de crédito imobiliário com custo reduzido aos consumidores. Para incentivar o novo mercado a ser constituído pela LIG, também foi concedida isenção de imposto de renda incidente sobre os rendimentos e ganhos de capital atrelados à LIG para pessoas físicas residentes no País ou para Investidores residentes, domiciliados ou com sede no exterior5.

A criação e a regulamentação da LIG eram amplamente aguardadas pelo mercado e vêm sendo objeto de discussão no Brasil há alguns anos. Nesse contexto, nosso escritório foi contratado ainda em 2013 pelo Banco Mundial (World Bank)6  para auxiliar na elaboração da primeira minuta do projeto de lei que deu origem à MP 656 e, posteriormente, à Lei 13.097. Da mesma forma, participamos ativamente nas discussões acerca da elaboração da Resolução 4.598.

Apesar da primazia da discussão envolvendo o mercado local imobiliário, havia expectativa pelos participantes do mercado de que, quando finalmente instituída, a Resolução 4.598 também regulasse especificamente a emissão de LIG para o mercado internacional, considerando se tratar de um mercado já acostumado aos Covered Bonds e suas peculiaridades, o que expandiria substancialmente o público alvo desse título de crédito inovador que traz em sua regulamentação alguns dos elementos típicos e essenciais em operações de securitização.

Vale mencionar ainda que existem discussões em curso acerca de uma futura reformulação ou mesmo da criação de um novo título semelhante à LIG, porém voltado a outros segmentos importantes e estratégicos para o País, especialmente o do agronegócio7.

 

1 - Segundo dados de Conselho Europeu de Covered Bond (http://www.ecbc.eu/), em 2013 foram emitidos na Europa Covered Bonds no montante total de € 481.821.000.000,00. Estima-se, ainda,
que atualmente estejam em circulação na Europa Covered Bonds no montante de aproximadamente
€ 2.500.000.000.000,00.

2 - De acordo com a Resolução CMN Nº 4.553, de 30 de janeiro de 2017, o S1 é composto pelos bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos de câmbio e caixas econômicas que: I - tenham porte igual ou superior a 10% (dez por cento) do Produto Interno Bruto (PIB); ou II - exerçam atividade internacional relevante, independentemente do porte da instituição.

3 - O fluxo diário esperado de pagamentos líquidos corresponde à diferença diária entre os pagamentos esperados dos compromissos relacionados à LIG e os recebimentos esperados de juros, amortizações e quaisquer outros ganhos associados aos ativos que integram a Carteira de Ativos, exceto os títulos de emissão do Tesouro Nacional.

4 - O requisito de suficiência da Carteira de Ativos é atendido se a soma dos valores nominais atualizados dos ativos que integram a Carteira de Ativos for maior ou igual à soma dos valores nominais atualizados dos compromissos de pagamento da LIG por ela garantidas e das demais obrigações relacionadas com a administração.

5 - Excetua-se dessa regra o investidor residente ou domiciliado em país com tributação favorecida (paraísos fiscais) a que se refere o art. 24 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, que realizar operações financeiras no País de acordo com as normas e condições estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, sobre o qual aplicar-se-á alíquota de 15% sobre os rendimentos e ganhos de capital produzidos pela LIG.

6 - O Banco Mundial é uma organização internacional que surgiu da Conferência de Bretton Woods (1944) para atender às necessidades de financiamento da reconstrução dos países devastados pela Segunda Guerra Mundial. O Banco Mundial tornou-se uma referência importante por suas análises e experimentos relacionados ao processo de desenvolvimento e para os mais pobres países em desenvolvimento do mundo, os planos de assistência do Banco são baseados em estratégias de redução da pobreza.

7 - Sob um viés histórico, os primeiros títulos assemelhados aos Covered Bonds foram criados em meados de 1769 na Prússia, sob a denominação de "Pfandbrief". Posteriormente, em 1797 na Dinamarca, sob a denominação de "Realkreditobligationer", e em 1852 na França, chamados de "Obligations Foncières". Inicialmente, esses títulos foram usados para financiar a agricultura e, posteriormente, utilizados como fonte de recursos para financiamentos imobiliários residenciais e comerciais.

 

Fonte: History of the Mortgage Bank Act, VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN [ASS'N OF GERMAN PFANDBRIEF BANKS], http://www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/tindex/en_116.htm

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